De la signature de l’acte notarié de VEFA, aux différents évènements qui rythment la vie d’une résidence, les questions juridiques surgissant au cours de l’existence d’une copropriété sont nombreuses.
- Que faire en cas de faillite/défaillance du promoteur en cours de chantier ? Nous analyserons les implications concrètes des garanties d’achèvement et/ou de remboursement des VEFA, la situation des acquéreurs et du promoteur.
- Changements d’affectation de lots ou ensemble de lots au sein de la résidence (y compris régularisation de la situation existante) : quelles conséquences d’un point de vue urbanistique, commodo-incommodo, normes incendie ?
- Augmentation de la surface habitable de la résidence ; PAP NQ impliquant une copropriété : comment faire ?
- Comment encadrer les locations type « Airbnb » ?
- Entrée en vigueur de la loi du 7 janvier 2022 portant sur l'accessibilité à tous des lieux ouverts au public, des voies publiques et des bâtiments d'habitation collectifs : quelles obligations pour vos projets de construction plurifamiliale ; pour les copropriétés existantes ?
- Fonds de travaux : utilité, mécanismes, affectation, responsabilités du syndic.
- Installation de bornes électriques individuelles ou collectives.
A environ un an des élections législatives, le Législateur est sur tous les fronts, avec pour toile de fond l’éternelle problématique de l’accès aux logements. Des mesures tous azimut sont envisagées dans ce contexte : la création d’un registre national et communal des bâtiments et des logements, permettant la perception de l’impôt sur les terrains « non mobilisés » et des logements « non occupés » ; une réforme du bail à loyer (calcul des loyers suivant le capital investi, suppression de la notion de « logements de luxe », encadrement de la colocation, de la sous-location, …) ; la création d’un fonds obligatoire de travaux (copropriété), l’institution de conditions d’accès à la profession d’« apporteur d’affaire », une énième réforme de la loi concernant l’aménagement communal et le développement urbain, un nouveau régime pour les « logements locatifs abordables », etc.
Nous aborderons ces différents thèmes et leurs incidences probables sur le marché de l’immobilier, accompagné de spécialiste de ces matières.
Le bulletin d'inscription est téléchargeable via le lien suivant :
Suivez-nous et tenez-vous informés des modifications législatives et réglementaires en droit immobilier durant la période de crise sanitaire !
Quant au fonctionnement de notre étude
Nos collaborateurs assumeront les prochaines semaines, une présence physique minimale en nos bureaux affin d'assurer un traitement des dossiers urgents. Nos collaborateurs demeurent actifs par télétravail. Des documents et demandes de réunions (téléphoniques) peuvent toujours être envoyés par courriels à l’adresse krlu@krieger-avocats.lu. Vos avocats de référence sont toujours joignables en cas de nécessité (00352 26 44 26 44).
Quant à l'actualité législative et réglementaire
Pour faire face à la crise, des mesures urgentes et exceptionnelles voient le jour. Elles ont une incidences sur les procédures administratives, les délais de recours, réclamation, d'action, elles impactent les baux commerciaux et d'habitation (notamment avec la suspension des déguerpissements), les entreprises de construction (voir la suspension des chantiers), les marchés publics, les procédures judicaires, répressives, etc.
Le blog de notre étude sera régulièrement tenu à jour pour aborder ces différentes thématiques et leurs influences sur le secteur immobilier.
Au vu de la situation actuelle sur le marché du logement, le temps est venu de penser ou de repenser la colocation, la sous-location, les chambres meublées, les logements étudiants et autres modes de logements collectifs. Ce n’est pas une mince affaire tant les questions surgissent à ce sujet.
Les premières interrogations concernent évidement les critères de location, de salubrité, d’hygiène, d’habitabilité et de sécurité. Le projet de loi n°7258 en est d’ailleurs la parfaite illustration. Sans doute faut-il légiférer d’un point de vue national, mais aussi réglementer d’un point de vue communal.
Il convient aussi de réfléchir à d’autres aspects qui intéressent directement les syndics et les copropriétaires, les entités susceptibles d’offrir des logements sociaux (autre que le Fonds du Logement), les communes et leurs exigences en matière d’inscription au bureau de la population et en matière de stationnements. Les voisins ont aussi leur mot à dire.
L’autre mode, qui se développe à vive allure, est l’Airbnb. L’idée est évidemment séduisante de pouvoir mettre à la disposition d’un tiers, de manière occasionnelle et à titre onéreux, son bien, mais peut se révéler abusive. Qu’en est-il lorsque le propriétaire devient quasiment un hôtelier ? Y a-t-il un contrôle ? Faut-il un contrat ? Qu’en est-il du propriétaire qui use de la pratique, non pas à titre occasionnel, mais de manière continue ? Est-il qualifié de commerçant et imposé en tant que tel ? Et le RGPD dans tout cela ?
Comme à l’accoutumée, la conférence s’adresse aux intermédiaires, aux propriétaires-bailleurs, aux promoteurs et investisseurs, aux communes, tous soucieux de favoriser l’occupation d’immeubles en bonne intelligence.
La loi du 18 juillet 2018 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles a fait naître depuis son entrée en vigueur, ses premières difficultés d’application, d’interprétation, ses premiers écueils, tandis que les promoteurs/constructeurs en perdet souvent leur latin. Entre les mesures de compensation et d’atténuation exigées par le ministère de l’Environnement, les études requises pour la détection des habitats d’espèces et biotopes au stade du PAG (SUP) voire ultérieurement, même après l’approbation du PAP, les retards pour le projet de construction ou de lotissement qu’elles impliquent et les risques de sanctions pénales, les acteurs de l’immobilier se trouvent souvent démunis. Faut-il considérer que tout est un biotope sauf ce qui n’est pas un biotope ? Comment réagir adéquatement vis-à-vis des demandes – parfois jugées excessives – du ministère de l’Environnement ; vis-à-vis du bureau d’étude agréé ? Quelles sont les prérogatives du ministre et des préposés forestiers ? Qu’est-ce qu’une évaluation des incidences environnementales et que doit-elle contenir ? Que coûtent les mesures de compensation ? Faut-il intégrer la réflexion dès le stade de la planification urbanistique ?
La loi du 14 septembre 2018 relative à une administration transparente et ouverte, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, pose aussi question pour les administrations communales et les porteurs de projet. Comment s’agence celle-ci vis-à-vis de la PANC, de la loi communale, de la loi concernant l’aménagement communal, de la législation sur l’accès à l’information en matière environnementale ? Quels documents sont-ils concernés ? Autorisations de bâtir, avis consultatifs, rapports, projet et convention d’exécution, études de faisabilité, échanges entre l’administration et le promoteur ? Quid des obligations de publication, de consultation, de communication ? Quid des motifs de refus ?
Au-delà des deux thèmes principaux évoqués ci-avant, la conférence sera l’occasion de faire le tour de l’actualité sur des sujets qui insécurisent les acteurs immobiliers : droit de préemption (évolution de la jurisprudence), zones archéologiques, sols pollués, …
Comme chaque commune du pays, la Ville d’Esch doit se doter d’un nouveau plan d’aménagement général qui va, une fois accordé par le Ministre, remplacer celui qui est en vigueur actuellement. L’élaboration d’un nouveau PAG est un chantier complexe strictement encadré par la loi qui comporte plusieurs phases et documents.
Dans sa séance du 8 mars 2019 , le conseil communal a pris le premier vote concernant le nouveau plan d’aménagement général (PAG) de la Ville d’Esch. Les dossiers approuvés par le conseil communal peuvent être consultés dans cette rubrique, et à l’Hôtel de Ville (3ième étage, service du développement urbain) du lundi 11 mars au mercredi 10 avril.
Le Collège des bourgmestre et échevins tiendra une réunion d’information avec la population, le 14 mars 2019 à 18h30 à l’Hôtel de Ville.
Faisant suite à la délibération du conseil communal du 27 février 2019, relative à la mise en procédure du nouveau plan d’aménagement général (PAG) de la commune de Strassen et conformément aux dispositions légales en vigueur, chaque résident (note de l'étude KRIEGER : ou non résident, toute personne intéressée étant admise à la réunion) est invité à une réunion d’information. Le collège échevinal ainsi que le service technique seront présents pour des renseignements et pour répondre à vos questions.
De nombreux lotissements sont développés dans le seul but de leur commercialisation ultérieure. Les terrains sont soit sont cédés dès l’approbation du PAP, soit lorsque les travaux de viabilisation sont convenus, ou exécutés. La plupart des projets immobiliers impliquent des cessions avec clauses suspensives ou résolutoires. Si les particuliers s’en méfient rarement, les vendeurs professionnels y voient à juste titre un transfert des risques.
Les risques juridiques et financiers dans une telle opération sont élevés pour le vendeur et pour l’acquéreur. La due dilligence devra les débusquer : est-ce qu’on a examiné toutes les éventualités d’un échec ? Est-ce qu’on peut se voir bloqué par l’action d’un tiers ? Par une nouvelle exigence administrative, notamment l’administration de l’environnement (biotopes et habitats d’espèces protégées, site pollué, points de compensation)? Les plans, bien qu’approuvés, restent toujours mutables, il n’y a pas de droit acquis sur un plan d’aménagement. Les autorisations individuelles sont le plus souvent établies pour une durée déterminée, elles sont susceptibles de péremption. Le droit de préemption exercé par une administration sur un lot peut hypothéquer l’ensemble du projet immobilier…
Le(s) contrat(s) exigent, pour chaque cas, une réflexion approfondie, sur sa forme, sur le prix et l’objet de la vente, sur les modalités du transfert de propriété : la simple cession d’une société immobilière est dépendant du capital de la société : est-ce que la société détient tous les droits du projet ? Quel sera le meilleur choix fiscal ?
Au-delà des intermédiaires, des banquiers, promoteurs et des investisseurs, la conférence s’adresse aussi aux urbanistes et architectes qui dès la conception de leurs projets doivent prendre en considération la commercialisation ultérieure de ceux-ci. L’accent sera mis sur l’analyse et la rédaction des actes administratifs et civils : conventions, mandats, actes de vente et de cession de parts, etc.
Dans le cadre de ses activités d’« Enterprise Europe Network – Luxembourg », la Chambre de Commerce du Grand-Duché de Luxembourg a le plaisir de vous inviter à assister au volet No. 5 du cycle de conférences
« Fit4Tenders » Les marchés publics : La nouvelle loi sur les marchés publics: ce qui change pour vous!
qui aura lieu le mercredi 5 décembre 2018 de 09h00 à 13h30au Centre de Conférences de la Chambre de Commerce.
Représentant environ 18% du PIB de l’UE, la commande publique constitue un débouché économique de premier rang pour les entreprises. Un des principaux objectifs des directives 2014/24/UE et 2014/25/UE, qui ont été transposées en droit national en avril 2018, est de réduire les lourdeurs administratives auxquelles sont confrontées en particulier les entreprises de petite et de moyenne taille.
Le nouveau cadre législatif communautaire vise ainsi à améliorer l’accès des PME aux marchés publics en simplifiant les procédures de passation, tout en plaçant la commande publique au service de la stratégie européenne de développement durable, d’inclusion sociale et d’innovation.
Conditions de participation
La participation à cette conférence est gratuite.
Date limite des inscriptions : 4 décembre 2018 à 15h00.
Tout désistement non communiqué par écrit 24 heures avant le jour de la conférence donnera lieu à des frais d’annulation et de dossier à hauteur de 50,00 EUR par participant. Le jour de la manifestation, les participants sont invités à se présenter au desk d’accueil afin de récupérer leur badge.
