La réforme du bail à usage d’habitation - Partie III

La réforme du bail à usage d'habitation - PARTIE III : Consolidation de la prorogation légale du contrat de bail

 

 

Contrairement à nos pays limitrophes, notre droit interne ne prévoit pas de durée fixe pour les contrats de baux à usage d’habitation de résidence principale c’est dire pour les contrats soumis à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Ainsi, le contrat de bail peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée.

 

Cependant, il dispose d’un mécanisme légal au profit du locataire qui n’est pas comparable à ceux de nos voisins dont nous nous inspirons souvent lors de l’élaboration ou de modification des règles applicables en matière de bail à loyer : c’est la prorogation légale du bail.

 

Afin de renforcer la protection du locataire en matière de bail à usage d’habitation, notre droit interne ne permet pas une expulsion automatique du locataire dont le bail est venu à échéance ou a été résilié. Le bail est prorogé par l’effet de la loi sauf si le bailleur dispose de trois motifs légaux pour s’opposer à cette prorogation légale du bail.

 

La loi du 23 juillet 2024 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil et de l’article 1714 du Code civil, vient de consolider la durée indéterminée du bail prorogé par l’effet de la loi.

 

 

Une petite chronologie quant au principe de la prorogation légale du bail

 

Au niveau du principe de la prorogation légale, la prédite loi de 23 juillet 2024 n’apporte pas de nouveauté à l’exception de la durée indéterminée.

 

En effet, cette prorogation légale existait déjà sous la législation de 1955 dans son article 14 qui prévoyait une prorogation provisoire[1]. En 1987[2], lors de la modification de la prédite loi de 1955, le principe de la prorogation légale a été consacré dans la mesure où le caractère provisoire a été abandonné.

 

Lors de la refonte du bail à usage d’habitation en 2006, le législateur a validé cette consécration du principe de la prorogation légale en son article 12-2 en disposant que « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que  (…) ».

 

 

En raison de l’absence de précision quant à la durée du bail prorogé, la jurisprudence retenait déjà la durée indéterminée. Ainsi, le législateur a entériné la position de la jurisprudence.

 

 

Dorénavant, en vertu de l’article 12-2 de la nouvelle législation, à partir du 1^er août 2024, tout contrat de bail visé par la loi modifiée de 20 06 sur le bail à usage d’habitation, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que :

 

 

a.	le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement
b.	le locataire ne remplisse pas ses obligations;
c.	il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

 

 

Les motifs d’opposition dans le chef du bailleur restent inchangés.

 

 

Il y a également lieu de souligner que nous avons un mécanisme similaire à l’article 12-2 précité contenu sous l’article 13 de la loi modifiée de 2006 qui dispose que :

 

« En cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à durée indéterminée :

–	au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire ou du partenaire ayant fait une déclaration de partenariat avec le locataire et ayant vécu en couple avec celui-ci;
–	au profit des descendants, des ascendants ou du concubin, qui vivaient avec lui en communauté domestique depuis au moins six mois à la date de l’abandon du domicile ou du décès et qui avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement pendant cette période.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. ».

 

 

Les conditions d’application de la prorogation légale du bail

 

Pour que la prorogation légale s’applique, il faut deux conditions cumulatives :

 

 

-un contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause c’est-à-dire un contrat de bail à durée déterminée ou indéterminée qui a été résilié par le bailleur et quel que soit  le motif de la résiliation,

 

 

-l’absence d’opposition du bailleur sur base des trois motifs ci-dessous précités ou en cas d’opposition du bailleur non validée par le juge.

 

 

Soulignons que dans le cadre d’une résiliation effectuée par le locataire, ce dernier ne peut pas faire valoir une telle prorogation légale du bail s’il reste dans les lieux à l’expiration de son préavis. En effectuant une résiliation, il est censé renoncer à cette protection. Il ne peut en principe qu’invoquer le principe d’une tacite reconduction de son bail en l’absence d’opposition du bailleur tel que prévu par l’article 1759 du Code civil[3].

 

 

A ne pas confondre la prorogation légale avec la tacite reconduction

 

Nous avons observé que la prorogation légale n’intervenait que dans l’hypothèse où (i) le contrat de bail s’est terminé et ce quel que soit le motif de résiliation, et (ii) en l’absence d’opposition valable dans le chef du bailleur appuyé sur un des trois motifs légaux.

 

Or la tacite reconduction est d’origine conventionnelle, à l’exception de l’hypothèse de l’article 1759 du Code civil précité.

 

En principe, le contrat de bail prévoit une clause selon laquelle en l’absence d’un congé donné par l’une des parties, il est reconduit sans l’intervention de l’une des parties, pour des périodes successives ou pour une période bien déterminée ou pour une période indéterminée. C’est l’absence de congé (ou l’absence de manifestation unilatérale par laquelle un des cocontractants entend mettre fin au bail) qui caractérise la tacite reconduction.

 

Depuis la prédite loi de 23 juillet 2024, il est constant de lire dans les différentes publications médiatiques que les contrats de baux à durée déterminée non résiliés avant l’échéance seront automatiquement convertis en contrats à durée indéterminée. De telles affirmations ne sont pas juridiquement correctes.

 

En premier lieu, si le contrat de bail n’est pas venu à échéance ou résilié, il n’y a pas lieu d’appliquer la prorogation. Donc, convertir un contrat de bail conclu à durée déterminée en contrat à durée indéterminée n’est pas possible. 

 

En second lieu, à l’expiration du bail écrit, et en l’absence d’opposition du bailleur, le contrat de bail n’est pas prorogé, mais reconduit tacitement en vertu de l’article 1759 du Code civil.

 

En dernier lieu, en l’absence d’un congé et en présence d’une clause de tacite reconduction, le contrat de bail n’est pas prorogé mais reconduit suivant les termes stipulés par le contrat.

 

Finalement, il y a deux questions qui s’imposent :

-celle de savoir si dans le cadre d’une résiliation déclarée irrégulière (hypothèse ne concernant pas les effets d’une résiliation prématurée) donc qui n’a pas d’effet, le contrat de bail est-il prorogé ou le contrat de bail initial continue-t-il à sortir ses pleins et entiers effets y compris la durée ?

et,

-celle de savoir si la prorogation légale doit-elle être sollicitée par le locataire ou doit-elle être relevée d’office par le juge ?

Ce sont les questions vis à vis desquelles la jurisprudence doit intervenir pour apporter des précisions.

 

Me Sevinc GUVENCE - Avocat à la Cour – Senior Associate  

Me  Laure NACACHE – Avocat à la Cour

 

( to be continued)