L’empiètement : définition, contours et remèdes

L’empiètement : définition, contours et remèdes

Qu’est-ce qu’un « empiètement » ?

Il existe deux sortes d’empiètements, les deux sont prévus au Code civil : l’empiètement par une plantation, et le plus souvent les arbres à haute tige (cette situation est réglée aux articles 671 et svt. du Code civil et ne sera pas examinée dans cette étude) et l’empiètement à la suite d’une construction, qui, en partie, dépasse la limite du fonds du constructeur: cette situation n’est pas réglée dans le Code civil, elle fait l’objet d’un développement jurisprudentiel assez constant à partir de l’article 545 du Code civil (« nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant juste indemnité ») et de la négation de l’application de l’article 555 du Code civil[1].

Pour qu’il y ait empiétement, il faut au moins que les conditions suivantes soient réunies :

-          Il faut au départ une atteinte à la propriété immobilière exclusive d’un tiers (le voisin), la notion d’exclusivité étant entendue comme exclusive du constructeur : si la construction affecte une partie commune, tel un mur mitoyen entre les deux voisins, il n’y a pas atteinte au droit de propriété au sens de l’article 545 du Code civil.

-          Il s’agit « d’une emprise matérielle et donc une occupation sans droit du fonds d’autrui »[2], étant entendu que le droit de propriété s’étend à toute la surface de ce fonds, le dessus et l’en-dessous, l’atteinte à la propriété du sol peut être une atteinte dans l’espace aérien du dessus (telle une avancée de toit ou d’un balcon surplombant le fonds voisin contigu), elle peut être en sous-sol. Il faut un débordement, le fait que la construction du voisin touche le mur exclusif du fonds voisin ne donne pas lieu à une action en démolition ; « l’emprise ne résulte pas d’un simple contact matériel ou de la simple juxtaposition d’une construction, il faut qu’il y ait une utilisation effective, constitutive d’une atteinte au droit de propriété du propriétaire du mur »[3].

-          L’empiétement est une emprise partielle du fonds du voisin, la construction déborde, si la construction se trouve intégralement sur le fonds d’autrui, la solution du litige se trouve dans la question du droit d’accession de l’article 552 du Code civil.

 -          L’empiétement a un caractère perpétuel, par opposition au caractère temporaire, il ne peut y avoir empiétement s’il n’y a pas une atteinte au droit de propriété par une construction. Ainsi, un échafaudage, ou l’existence d’un bien meuble sur le terrain voisin, ne constitue pas une atteinte au droit de propriété au sens de l’article 545 du Code civil. Il y a un encombrement, une atteinte à la jouissance du fonds du voisin, mais un tel désordre se résout par une action sur base de l’article 544 du Code civil, le trouble de voisinage. Cette condition nous semble essentielle si l’empiétement est constitué par des tirants neutralisés : dans un tel cas, les tirants n’ont plus un contact utile avec la construction qu’ils devraient soutenir. Ils ne peuvent plus être considérés comme une partie de la construction du voisin, comme un accessoire. Ils sont en quelque sorte abandonnés dans le terrain du voisin, ils constituent un meuble. Dans un tel cas, si le voisin entend se prévaloir de l’article 544 du Code civil, il devra prouver un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

L’empiètement ne constitue pas une relation contractuelle, et en ce sens il est incompatible avec les notions de superficie ou d’emphytéose qui naissent nécessairement d’une relation conventionnelle. Il s’agit d’une situation factuelle : d’une manière ou d’une autre, un propriétaire a et maintient une partie de construction ou de plantation qui est permanente, qui dépasse la limite de son fonds et qui fait intrusion dans l’espace foncier d’une parcelle voisine, sans l’assentiment du propriétaire ou du détenteur d’un droit réel de ce terrain voisin.

Une telle invasion de l’espace foncier du voisin est diamétralement opposée à la conception exclusive (au sens propre du terme, c’est-à-dire d’exclure tout autre personne ou tout autre objet) du droit de propriété tel qu’il a été élaboré au lendemain de la Révolution française. Comme l’empiètement ne constitue pas une situation contractuelle au sens large, il n’est pas possible d’y appliquer la notion de superficie – conséquence ; la superficie – conséquence est justement la solution juridique que la jurisprudence et la doctrine retient d’une autre relation contractuelle existante, sous-jacente.

Le sort de l’empiètement

La position des juridictions civiles est draconienne : les parties des constructions qui empiètent sur le fonds voisin doivent être enlevées. Dans un arrêt de principe (on ne peut le qualifier autrement au vu du développement de principe qui y a été fait sur deux pages), la Cour d’appel a retenu :« La Cour approuve le tribunal d’avoir retenu que la démolition de la partie de la construction empiétant sur la parcelle (…) est la suite logique de l’action en revendication de X, (…). La Cour de cassation française reconnait le droit du propriétaire d’exiger la suppression des travaux exécutés sur son terrain quelles qu’en soient les conséquences pour l’ensemble de la construction (…). Elle a même étendu sa jurisprudence aux constructions édifiées de bonne foi (…). Cette solution vaut également quelle que soit la nature de l’empiétement, qu’il s’agisse d’un empiétement en surface, qu’il s’agisse de bâtiments ou de plantations (…), d’empiétements souterrain (…), ou d’empiétement aérien, quelle qu’en soit la hauteur, (…). Il importe également de préciser que la jurisprudence ne tient aucun compte de l’importance de l’empiétement pour prononcer la démolition : quelques centimètres suffisent (…). Les arrêts ne tiennent pas non plus compte de l’importance du préjudice que pourrait en ressentir le constructeur. Il est clair que la victime de l’empiétement ne peut prétendre à la démolition totale de l’édifice : elle ne peut agir que pour la partie du bâtiment implanté chez elle. Même si la démolition de cette fraction de l’immeuble conduise à la destruction de l’intégralité du bâtiment, cette conséquence est indifférente (…). Il est également de jurisprudence que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus (…)[4].

En ce sens les juridictions luxembourgeoises suivent inconditionnellement la position de la 3^ème chambre de la Cour de cassation française qui ne veut pas ouvrir les débats vers la notion de proportionnalité ou de l’abus de droit[5].

Le seul tempérament que les juridictions civiles luxembourgeoises acceptent est celle de la prescription acquisitive de la partie de la parcelle qui est occupée par la construction querellée, elle est de trente ans. Encore faut-il prouver cette prescription. Il y a lieu de souligner à ce sujet qu’un mesurage, qu’une demande en bornage[6], même une demande formulée par-devant le juge de paix, ne constitue pas une interruption de la possession acquisitive. De même la confirmation de la limite des fonds ne constitue pas une attribution d’une partie du terrain ou une renonciation de la part du voisin. Il faut de la part du voisin, propriétaire de la parcelle qui subit l’empiétement, une action en revendication pour interrompre ce délai[7].

Nous désapprouvons la radicalité de cette position. Il n’y a pas seulement la propriété du foncier à protéger, il existe dans ces litiges aussi la propriété du voisin - constructeur, qui, le plus souvent il y a beaucoup d’années, souvent à son insu, peut être à la suite d’une erreur de son architecte ou de l’entrepreneur, se voit contraint, pour une simple erreur de mesurage de quelques centimètres, de démolir une partie de sa propriété. Le plus souvent ces litiges naissent à la suite de la vente de la propriété qui subit l’empiétement : le nouveau propriétaire constate par hasard une diminution de la superficie de son terrain. Ces litiges sont malsains, ils ont souvent une odeur d’extorsion de fonds. Le propriétaire de la parcelle empiétée peut se permettre de demander n’importe quelle indemnité pour quelques centimètres, sachant que le voisin doit payer s’il veut éviter de devoir démolir une partie de sa maison, la jurisprudence lui donne raison.

Quelle disproportion : le constructeur évincé, qui a construit de bonne foi tout un garage sur le fonds du voisin peut échapper à une condamnation en démolition s’il se retrouve dans les conditions de l’article 555 al. 3 du Code civil[8], celui qui n’a construit qu’une partie de son garage sur ce fonds d’autrui, sans le savoir, à cause d’une erreur de mesurage, doit la démolir. Nous avons l’impression que les juges luxembourgeois se laissent trop souvent guider par un a priori que la situation a été volontairement créée par l’empiétant : « (…) la jurisprudence refuse d’admettre qu’un propriétaire puisse se retrouver placé devant le fait accompli de son voisin et retient que le droit du propriétaire de demander la démolition de l’ouvrage empiétant sur sa propriété ne puisse dégénérer en abus de droit. L’empiétement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute, la bonne foi du constructeur étant indifférente (…) »[9].

Qu’en est-il de la bonne foi de l’acquéreur de l’immeuble qui empiète ? Il n’est pas le constructeur, il est autant la victime de cette situation que le propriétaire du fonds voisin. Les deux parties peuvent faire valoir un droit à la propriété.

La position des juridictions luxembourgeoises reflète fidèlement celle de la Cour de cassation française. En matière administrative et réglementaire, tout comme en matière pénale, le principe de proportionnalité est clairement affirmé.

La position est plus nuancée en matière civile, et notamment en matière extracontractuelle (pourtant, le principe de proportionnalité a valeur constitutionnelle[10] et devrait également s’imposer pour l’application et l’interprétation des règles du code civil.). Ainsi, en matière de responsabilité civile, la Cour de cassation française a retenu, bien qu’en rappelant le principe de l’article 1382, devenu l’article 1240 du nouveau Code civil français, que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer, mais souligne aussi que cette réparation doit être à la mesure du préjudice subi et ne peut être disproportionné[11]. En matière de construction irrégulière, la position est encore plus affirmée et la Cour de cassation poursuit une position favorable à une solution plus nuancée que la démolition et l’éventuelle reconstruction d’un immeuble non-conforme lorsque le juge du fond constate que la mesure est manifestement disproportionnée au regard de la nature et de l’ampleur des désordres constatés[12].

Mais en matière d’empiètement, la jurisprudence française ne semble pas bouger en faveur de l’application du principe de proportionnalité : la victime d’un empiétement peut toujours demander la démolition d’un ouvrage sans avoir à justifier d’un préjudice, pas plus que de l’importance de l’empiétement. « Le contrôle de proportionnalité, s’il est opéré dans certaines hypothèses, notamment lorsque l’erreur d’implantation ne se traduit pas par un empiétement, est exclu en matière d’empiétement sur le terrain voisin »[13] . La Cour de cassation française a rappelé cette position à de nombreuses reprises[14].

En Belgique cette situation est clairement réglée dans le nouveau Code civil à l’article 3.62. §2, qui fait la différence entre l’empiétant de bonne foi et celui qui et de mauvaise foi : « (…) si le propriétaire est de bonne foi et qu’il serait, par l’enlèvement de la partie qui empiète, lésé de façon disproportionnée, le propriétaire du fonds contigu ne peut pas en exiger l’enlèvement. Il a le choix soit d’accorder un droit de superficie pour la durée de l’existence de la construction, soit de céder la partie de la parcelle nécessaire, moyennant, dans les deux cas, dédommagement sur la base de l’enrichissement injustifié. Si l’auteur de l’empiétement est de mauvaise foi, le voisin peut exiger l’enlèvement de la composante inhérente qui empiète sauf s’il n’y a ni emprise considérable, ni préjudice potentiel dans le chef du voisin. S’il ne demande pas l’enlèvement, l’alinéa 2 est d’application ».

La Cour constitutionnelle belge a spécialement reconnu en la matière le principe de proportionnalité : « La Cour constitutionnelle rappelle que le législateur, en adoptant les règles contenues dans l’article 3.62, § 2, du Code civil, a souhaité régler l’abus de droit dans le cadre de l’empiétement et qu’il a voulu tenir compte à cet égard des intérêts des deux parties, ainsi que de l’intérêt général en termes d’analyse économique du droit »[15]. Pour statuer ainsi, la Cour a lu cet article en combinaison avec l’article 16 de la Constitution belge et l’article 1^er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. Rappelons à ce sujet que les juridictions civiles belges n’ont pas hésité d’appliquer avant la réforme de leur Code civil la théorie de l’abus de droit face aux revendications de démolition d’un empiétement sans importance, et qui ne crée aucun préjudice ou seulement un préjudice minime au propriétaire du fonds qui subissait l’empiétement.

Me Georges KRIEGER – Avocat à la Cour – Partner

Me Sébastien COUVREUR – Avocat à la Cour - Partner