VEFA : le délai d’achèvement et les causes légitimes de suspension

VEFA : le délai d’achèvement et les causes légitimes de suspension

Pour les acquéreurs d’immeubles vendus « en l’état futur d’achèvement », la question de la durée des travaux de construction, respectivement celle relative à la date à laquelle l’immeuble sera achevé, revêt une importance toute particulière, tant du point de vue organisationnel que sur le plan financier. La notion d’achèvement reste cependant encore largement méconnue respectivement source de confusions. Il est dès lors important de rappeler sa portée sur le plan juridique.

1.        Le délai d’achèvement :

 a.      Définition

Il y a achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, conformément aux dispositions de l'article 1601-6 du code civil, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à la destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat.

 b.      Différence avec le délai de livraison

La notion d’achèvement des travaux ne coïncide pas nécessairement avec la notion de réception. La réception a pour but et pour objet de reconnaître les travaux effectués et de rechercher si l’entrepreneur a exécuté tous les travaux lui confiés, et ce conformément aux règles de l’art.

La notion d’achèvement des travaux diffère de la notion de réception dans la mesure où un ouvrage ou des travaux de grande envergure sont à déclarer achevés dès lors que sont réalisés les travaux indispensables à l’utilisation de l’ouvrage et que cette utilisation est conforme à la destination de l’ouvrage. Le critère à retenir est donc celui du caractère indispensable ou non des travaux restant à réaliser. Si ces travaux sont indispensables, l’achèvement ne pourra être constaté que pour autant que les travaux en question seront effectués. S’ils ne sont pas indispensables, l’achèvement de l’ouvrage peut être atteint sans que ces travaux soient réalisés[1]. Ainsi, tous les travaux dits de parachèvement ne sont pas indispensables pour que l’achèvement de l’ouvrage soit constaté, leur défaut d’achèvement ne faisant en principe pas obstacle à l’utilisation de l’ouvrage en conformité de sa destination[2].

2.      Les causes légitimes de suspension du délai d’achèvement

Dans la pratique, il n’est pas rare que le promoteur, confronté à un retard dans l’achèvement d’une construction, cherche à en justifier la cause en invoquant une série de raisons plus ou moins pertinentes (intempéries, retard des sous-traitants, aléas techniques, travaux modificatifs, injonctions des autorités, etc.…) Ces explications, souvent avancées pour tenter de se prémunir contre toute mise en cause de responsabilité ou demande de pénalités de retard, reviennent de manière récurrente dans les litiges liés aux ventes en l’état futur d’achèvement.

Seront évoqués ci-après les motifs les plus invoqués.

a.      Les intempéries

Pour être reconnue comme cause légitime, l’événement invoqué doit, avant tout, être expressément prévu par la loi des parties, c’est-à-dire par le contrat, parmi les causes légitimes de suspension ou de prorogation des délais. Ainsi, si les intempéries sont avancées, encore faut-il que celles-ci aient été mentionnées comme telles dans les stipulations contractuelles.

Par ailleurs, l’intempérie doit être prouvée. Encore, il doit être démontré que l’allongement du délai est raisonnable et que l’événement fortuit se trouve en relation causale directe avec le retard intervenu dans la construction. Ainsi, finalement, une cause de suspension ne peut être considérée comme légitime que si aucune faute ou négligence ne peut être reprochée au débiteur de l’obligation de faire.[3]

Pour que la condition de légitimité prévue au contrat puisse être retenue, encore faut-il qu’elle soit établie et qu’elle ait effectivement entraîné un retard dans l’achèvement de l’ouvrage. Il ne suffit donc pas de se borner à invoquer des intempéries : il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer qu’elles ont empêché l’avancement normal des travaux et qu’elles ont causé un retard concret et mesurable.

À titre d’exemple, de fortes pluies peuvent certes rendre inopportuns ou dangereux certains travaux de façade, mais elles n’empêchent pas nécessairement la réalisation d’ouvrages intérieurs. De même, l’interruption temporaire des travaux par un corps de métier particulier ne conduit pas, ipso facto, à un retard global dans l’achèvement de la construction.

Par ailleurs, l’apparition en saison hivernale d’intempéries empêchant l’exécution de travaux est prévisible et ne peut être qualifiée en soi, en principe, de cas de force majeure ou de cause de suspension légitime. Un cas de force majeure ou de cause de suspension légitime ne pourrait être retenu que si les intempéries avaient dépassé la normalité par leur intensité et leur durée, ce à quoi on peut habituellement, s’attendre dans nos régions pendant la période considérée [4].

L’existence d’un lien de causalité direct et certain entre l’événement invoqué et le retard doit donc être démontrée.

En définitive, une intempérie ne constitue pas d’office une cause de suspension du délai d’achèvement convenu mais doit reposer sur une démonstration rigoureuse.

b.      Les manquements/retards d’un sous-traitant

Un éventuel retard dans l’exécution des travaux d’un sous-traitant ne constitue pas une cause de suspension prévue par le contrat[5].

Le retard pris dans l’exécution des travaux ou les désordres affectant l’ouvrage réalisé par ses sous-traitants n’exonère nullement de sa responsabilité le promoteur qui est le seul contractant de la partie acquéreuse.

Les aléas y inhérent doivent être considérés comme des aléas normaux susceptibles d’être prévus et envisagés.

Le promoteur répond ainsi non seulement des préposés, mais encore des mandataires et aussi de ceux qu’elle introduit volontairement dans l’exécution du contrat, de même que tout autre sous-traitant.

c.       La suspension des travaux en raison d’un problème technique imprévisible – le cas particulier d’une étude de sol défaillante/mal réalisée

Dans certains litiges relatifs aux retards de livraison d’un bien immobilier, il arrive que le promoteur ou constructeur invoque des difficultés techniques liées au terrain, comme un mauvais état du sol, pour justifier la suspension ou le ralentissement des travaux. Ces arguments s’accompagnent parfois de la mention d’interventions supplémentaires, telles que la consultation d’un bureau d’ingénieurs ou la réalisation d’études complémentaires.

Il est de principe en matière de vente en l’état futur d’achèvement que l’engagement de livrer la chose vendue à une date déterminée constitue une obligation de résultat.

Par conséquent, pour échapper à son obligation de payer des indemnités de retard, le promoteur doit prouver que le retard est dû, soit, à un cas de force majeure, soit, à une autre cause légitime de suspension du délai de livraison, qui ne lui soit pas imputable.

En règle générale, le constructeur est responsable des vices du sol.

Les vices éventuels du sol ne peuvent constituer une difficulté insurmontable et la prise en compte de la nature du sol et l’étude des alentours font partie des obligations élémentaires d’une entreprise de construction et que les aléas y inhérents doivent être considérés comme des aléas normaux, susceptibles d’être prévus et envisagés[6].

d. Les travaux modificatifs

Les actes notariés régissant la vente en l’état futur d’achèvement prévoient généralement, de manière explicite, la possibilité de prorogation des délais d’achèvement en cas de survenance de travaux modificatifs. Cette stipulation contractuelle vise à encadrer juridiquement les modifications du planning initial lorsqu’elles s’avèrent nécessaires, que ce soit pour répondre à des exigences techniques, réglementaires ou des demandes spécifiques des parties.

Ainsi, la prorogation du délai d’achèvement résultant de la réalisation de travaux complémentaires, lorsqu’elle est prévue dans l’acte notarié, constitue une cause légitime et anticipée de suspension ou d’extension des délais, offrant une sécurité juridique tant au promoteur qu’à l’acquéreur.

3.      Conclusions

Il appartient dès lors aux acquéreurs de faire preuve de vigilance face aux arguments fréquemment avancés par le promoteur pour justifier les retards dans l’achèvement du bien, ces justifications devant toujours être examinées avec rigueur et exigence de preuve. À l’inverse, le promoteur se doit d’apporter une justification solide, précise et circonstanciée pour toute suspension ou prorogation des délais, sous peine de voir sa responsabilité engagée et de devoir supporter les conséquences financières des retards non justifiés.

La rédaction des contrats, qui font loi entre les parties, se devra également être soigneuse afin de couvrir les différentes hypothèses de suspension des délais d’achèvement et de ne pas être susceptible d’interprétations divergentes, sources de conflits entre cocontractants.

Maître Romain BUCCI – Avocat à la Cour