Conférence des 22 & 24 janvier 2019 : L’ACHAT/VENTE DES GRANDS PROJETS IMMOBILIERS
De nombreux lotissements sont développés dans le seul but de leur commercialisation ultérieure. Les terrains sont soit sont cédés dès l’approbation du PAP, soit lorsque les travaux de viabilisation sont convenus, ou exécutés. La plupart des projets immobiliers impliquent des cessions avec clauses suspensives ou résolutoires. Si les particuliers s’en méfient rarement, les vendeurs professionnels y voient à juste titre un transfert des risques.
Les risques juridiques et financiers dans une telle opération sont élevés pour le vendeur et pour l’acquéreur. La due dilligence devra les débusquer : est-ce qu’on a examiné toutes les éventualités d’un échec ? Est-ce qu’on peut se voir bloqué par l’action d’un tiers ? Par une nouvelle exigence administrative, notamment l’administration de l’environnement (biotopes et habitats d’espèces protégées, site pollué, points de compensation)? Les plans, bien qu’approuvés, restent toujours mutables, il n’y a pas de droit acquis sur un plan d’aménagement. Les autorisations individuelles sont le plus souvent établies pour une durée déterminée, elles sont susceptibles de péremption. Le droit de préemption exercé par une administration sur un lot peut hypothéquer l’ensemble du projet immobilier…
Le(s) contrat(s) exigent, pour chaque cas, une réflexion approfondie, sur sa forme, sur le prix et l’objet de la vente, sur les modalités du transfert de propriété : la simple cession d’une société immobilière est dépendant du capital de la société : est-ce que la société détient tous les droits du projet ? Quel sera le meilleur choix fiscal ?
Au-delà des intermédiaires, des banquiers, promoteurs et des investisseurs, la conférence s’adresse aussi aux urbanistes et architectes qui dès la conception de leurs projets doivent prendre en considération la commercialisation ultérieure de ceux-ci. L’accent sera mis sur l’analyse et la rédaction des actes administratifs et civils : conventions, mandats, actes de vente et de cession de parts, etc.